Hooghmonde is een woontoren in IJsselmonde, met een aantal andere gebouwen, zoals een bibliotheek, brasserie, kantoren en parkeergarages. Het complex is in 2011 opgeleverd en is met 85 meter het hoogste gebouw van IJsselmonde. Elma van de Mortel van VvE Netwerk Rotterdam ging op bezoek bij de VvE Hooghmonde en sprak met Aad Vos (vicevoorzitter) en Willem den Boer (voorzitter).
Hoe zit de VvE in elkaar?
Hooghmonde: Het is best ingewikkeld hoe de VvE in elkaar zit. Wij zijn bestuurders van twee VvE’s: een woontoren met 153 woningen en een parkeergarage met 260 parkeerplekken. Het bestuur van de VvE van de woontoren bestaat uit zeven leden en die voor de parkeergarage uit vijf leden. Het zijn dezelfde besturen, behalve dat er bij de woontoren twee extra bestuursleden zijn. Deze twee VvE’s staan echter niet op zichzelf, ze zijn onderdeel van de hoofd-VvE. De hoofd-VvE bestaat uit zes VvE’s. Naast de woontoren en de parkeergarage gaat het om VvE’s voor het kantoor van de gemeente, de bibliotheek, een brasserie en nog een parkeergarage. Ook is er een VvE voor Woonbron, een woningbouwcorporatie dus.
Dat klinkt ingewikkeld. Hoe is dat zo gekomen?
Hooghmonde: Het complex is in 2011 opgeleverd. Eigenlijk was het één geheel, maar de investeerder ging failliet. Dat heeft het complex een moeilijke start gegeven. In de eerste jaren zijn er maar weinig woningen verkocht. In 2015 is het anders aangepakt en is alles alsnog verkocht. Nu gaat het goed met de woontoren.
Een gevolg is wel dat het complex is verdeeld in zes VvE’s. Deze VvE’s hebben tot nu toe nog niet met elkaar gepraat. Dat proberen we wel te organiseren. Het is ook hard nodig dat de VvE’s met elkaar gaan praten, want de verdeling van de kosten tussen de VvE’s is niet duidelijk. Het is bijvoorbeeld de vraag welke VvE welk deel van de gemeenschappelijke energiekosten betaalt. Ook zijn enkele splitsingen tussen de VvE’s niet handig. Wij zijn daarom de splitsingsakte aan het doornemen. Deze akte gaan we aanpassen.
Het is een vrij nieuw gebouw. Hebben jullie dan weinig te doen of valt dat tegen?
Hooghmonde: Het huidige bestuur is in 2019 begonnen. We moesten alles uitzoeken en regelen. Tot dan toe liepen de dagelijkse zaken, maar was niet in kaart gebracht hoe alles geregeld is. Ook liepen leveranciers en (onder)aannemers binnen, werkten en vertrokken weer zonder controle. In 2019 hebben we alles in kaart gebracht. Daarom weten we nu dat de splitsingen niet goed zijn geregeld. De fietsenstalling is bijvoorbeeld een probleem. De oude stalling moest weg, maar de nieuwe is er nog niet, daar hebben we medewerking van de andere VvE’s voor nodig. Ook zijn we begonnen met het aansturen van en toezicht houden op de aannemers en leveranciers. Als bestuur controleren wij nu vooraf alle opdrachten die uitgaan. Ook moeten leveranciers en dergelijke zich bij ons aanmelden en afmelden als ze een klus komen doen. Rekeningen controleren we ook.
Ook zijn er diverse technische problemen, sommige al vanaf de oplevering. Zo zijn er lekkages van het dak, zijn leidingen van de stadsverwarming verroest en kost de brandpreventie veel aandacht. Bij de parkeergarage bleek dat er geen echt MJOP was. De parkeergarage had daarom een negatief saldo.
Wat is er bijzonder aan een VvE van zo’n hoge woontoren?
Hooghmonde: Bij zo’n groot gebouw is toezicht van belang. Wij hebben een app waar bewoners/eigenaren meldingen kunnen doorgeven. Vandaag hebben wij bijvoorbeeld een melding gekregen over hondenpoep. Op diverse plekken in het gebouw hangen camera’s. Dit kijken we af na een melding. Daarna spreken we de bewoner aan, in dit geval de eigenaar van het hondje.
De brandveiligheid is ook van extra belang in een hoge woontoren. Er zijn diverse vereisten voor brandpreventie. De brandweer komt deze geregeld controleren. Ook hebben we diensten. Wij zijn 7 dagen per week 24 uur per dag bereikbaar voor meldingen over brand. Daar hebben we een aparte telefoon voor die degene die dienst heeft bij zich heeft. Er zijn zeven eigenaren die elkaar afwisselen met diensten.
Eigenaren betrekken is ook van belang. Dat gaat gelukkig goed. Wij hebben een gemeenschappelijke ruimte waar koffie kan worden gedronken en die kan worden gehuurd voor bijvoorbeeld een verjaardag. Door de corona-maatregelen kan dat nu niet, maar daarvoor werd veel gebruik gemaakt van deze ruimte. Er zijn veel vrijwilligers actief die voor de ruimte zorgen. Helaas staat dat nu allemaal stil. Wel maken we sinds dit jaar een nieuwsbrief voor de eigenaren.
Jullie stoppen veel tijd in de VvE. Wat zou het voor jullie gemakkelijker maken?
Hooghmonde: Wij staan voor heel veel vragen en lossen die op, maar wij zouden ook graag willen weten: hoe doen andere VvE’s dat? Hoe verschaffen zij bijvoorbeeld toegang aan leveranciers? Hoe gaan zij om met het sleutelgebruik van grote parkeergarages? Wij zouden graag met andere VvE’s van hoge woontorens in contact komen om aan hen vragen te kunnen stellen over hoe zij iets aanpakken. En natuurlijk zijn wij bereid te vertellen hoe wij iets aanpakken.
Oproep: welke besturen van VvE’s van hoge woontorens willen met elkaar kennis maken en informatie uitwisselen? Meld je aan via vvenetwerkrotterdam@gmail.com.
