Rotterdam heeft een groot potentieel voor het optoppen van bestaande gebouwen. Dit is het bouwen van extra woningen op de daken van flats, kantoren of pakhuizen. Zo kan de stad meer woonruimte creëren zonder veel nieuwe grond te gebruiken. Bovendien kan het optoppen bijdragen aan de verduurzaming en verbetering van de bestaande bouw.
Maar waarom gebeurt het dan zo weinig? In 2021 was nog 10 procent van alle nieuwe woningen in Rotterdam een optop-woning, dit jaar zal dat slechts 2 procent zijn en in 2023, 3 procent. De gemeente wijst op de complexiteit bij deze manier van bouwen. Er zijn veel partijen betrokken, zoals eigenaren, bewoners, ontwikkelaars, architecten en constructeurs. Er zijn ook veel regels en vergunningen nodig, die per locatie kunnen verschillen.
Een van de grootste uitdagingen is het draagvlak onder de bestaande bewoners. Zij zien vaak niet de voordelen van het optoppen, maar wel de nadelen. Zoals overlast tijdens de bouw, verlies van uitzicht of privacy, of een hogere servicekosten. Het is daarom belangrijk om hen goed te informeren en te betrekken bij het proces. Sommige projectontwikkelaars proberen hen te verleiden met extraatjes, zoals een opknapbeurt van hun woning, zonnepanelen op het dak of een lagere vaste lasten. Voor een VvE is het voordeel uiteraard dat er veel geld beschikbaar komt voor de vaak broodnodige verduurzaming en renovatie van hun gebouw.
Maar er is nog een andere factor die het optoppen tegenhoudt: de gemeente Rotterdam. Volgens sommige critici wil de gemeente te veel winst afromen van de optop-projecten, waardoor er voor de eigenaren geen incentive is om te gaan optoppen. De gemeente vraagt namelijk een hoge grondprijs voor het gebruik van het dak, die kan oplopen tot 40 procent van de verkoopprijs van de nieuwe woning. Daarnaast moet de eigenaar ook nog een bijdrage leveren aan de sociale woningbouw of het groen in de stad.
Is dit eerlijk? Moet de gemeente niet juist het optoppen stimuleren en faciliteren, in plaats van er geld aan te verdienen? Of is het logisch dat de gemeente een vergoeding vraagt voor het gebruik van de schaarse ruimte in de stad? En hoe zit het met de belangen van de bestaande bewoners? Moeten zij meer inspraak krijgen in het optoppen van hun gebouw? Of moeten zij zich neerleggen bij het feit dat Rotterdam een dynamische stad is die zich steeds vernieuwt?
Optoppen is een kans voor de stad om meer woonruimte te creëren op een duurzame en innovatieve manier. Maar het is ook een uitdaging om alle partijen op één lijn te krijgen en rekening te houden met hun wensen en belangen. Het vraagt om een goede samenwerking, communicatie en afweging tussen kosten en baten. Alleen dan kan optoppen een succes worden in Rotterdam.
John Greijmans
