Op bezoek bij een VvE die bezig is met het plaatsen van laadpalen

Geplaatst op 20 mei 2022 | Laatste update 20 mei 2022

VvE Netwerk Rotterdam ging op bezoek bij de VvE Van Kralingen. Een VvE van een gebouw uit 2014. Bijzonder is dat er tijdens de bouw al een bewonersvereniging is opgericht. De reden hiervoor waren problemen tijdens de bouw. Ook bijzonder is dat de VvE recent heeft besloten over het laten plaatsen van laadpalen. Elma van de Mortel van het VvE Netwerk Rotterdam sprak met Dick van Hennik, de voorzitter van deze VvE. 

Wanneer is het appartementencomplex gebouwd?
Dick van Hennik: in 2009 is begonnen met de voorbereidingen voor de bouw van dit complex. Het gebouw is pas in 2014 opgeleverd. De bouw duurde veel langer dan gepland, omdat er in de bouwfase diverse dingen misgingen. Zo bleek de grond verontreinigd en de constructie was niet helemaal in orde. Dit leidde tot een verlies voor de aannemer. Gelukkig hoorde de aannemer bij een groot bedrijf: VolkerWessels. Zij konden het verlies opvangen. 

Ik heb het huis in 2011 gekocht. Toen er problemen bleken te zijn met de bouw hebben we met een aantal kopers een vereniging opgericht. De bouwtermijnen dreigden te worden overschreden en wij wilden beter worden geïnformeerd. Met een paar eigenaren hadden we regelmatig een gesprek met de projectleider en de aannemer. De andere kopers informeerden we hierover. Zo konden de problemen in een goede verstandhouding bespreken. We hebben er bijvoorbeeld voor kunnen zorgen dat de oplevering al kon plaatsvinden terwijl de  gemeenschappelijke ruimtes nog moesten worden afgemaakt. De problemen tijdens de bouw hebben er wel voor gezorgd dat het gebouw op een aantal punten soberder is opgeleverd. Zo zijn de liften eenvoudiger. Er zit bijvoorbeeld geen knopje in de lift waarmee je de deuren open en dicht kan doen. Ook zijn de hallen leeg opgeleverd. De banken hebben we zelf laten plaatsen. Het overleg tijdens de bouw had voordelen aan beide kanten. Geven en nemen is belangrijk in zo’n proces. 

Hoe zit de VvE in elkaar?
De hoofdsplitsing van de VvE bestaat uit:
– Oorspronkelijk waren het 162 woningen, waarvan 60 door de aannemer zijn verkocht en de overige 102 waren voor Woonstad. Vervolgens zijn er woningen gecombineerd of is een woning opgedeeld en zijn de delen toegevoegd aan twee andere woningen waardoor er 155 woningen zijn. Woonstad heeft woningen verkocht en heeft er nu nog 50 in eigendom. Huur- en koopwoningen zitten door elkaar.
Op de 1e etage is een parkeergarage (142 parkeerplaatsen). Deze horen bij de VvE. Ook de tuin op de 2e etage hoort bij de VvE.
– De winkels op de begane grond
– De parkgarage van de gemeente (ondergronds)

Hoe gaan jullie om met investeringen? Jullie zijn een nieuwe VvE. Vaak hebben eigenaren de neiging om te denken ‘het is een nieuw gebouw, we hoeven voorlopig niets’ Hoe zorgen jullie ervoor dat er genoeg wordt gespaard? 
We hebben een doorwrocht MJOP. Dat hebben we laten opstellen. Het MJOP is door experts van Woonstad en een aantal andere eigenaren met ervaring bekeken. Ook indexeren we het bedrag ieder jaar met 3%. Hierdoor zitten we ook met de huidige prijsstijgingen waarschijnlijk nog goed. 
We hebben een investeringsprogramma dat door de ALV is goedgekeurd. We hebben als bestuur een mandaat tot een bepaald bedrag. Beslissingen over het dagelijks onderhoud maakt het bestuur zelf. Groot onderhoud loopt via de ALV. 

Zijn jullie bezig met verduurzamen?
Het gebouw is goed geïsoleerd. De huizen hebben individuele CV-ketels. Op de daken zijn geen zonnepanelen of groen; dat was toen het werd gebouwd nog niet zo gangbaar. De bewateringsinstallatie van de tuin op de tweede werkt wel met de opvang van water. Vanwege dat systeem kunnen we alleen een onderhoudscontract hebben met een hoveniersbedrijf dat een licentie heeft van de ontwerper en dit soort tuinen mag onderhouden. De tuincommissie heeft het contact met het hoveniersbedrijf. 
In de tuin worden soms kinderfeestjes gegeven. Dan is er tijdelijk speelgoed. Dat wordt na het feestje opgeruimd. We hebben besloten dat er niet standaard speeltoestellen staan. We hebben het daarover gehad en basisregels gesteld. Dat werkt goed. 

We hebben op de laatste ALV besloten 17 laadpalen te laten aanleggen in de parkeergarage. 17 is het maximum gezien de capaciteit elektriciteit die Stedin voor het complex beschikbaar heeft gesteld. Die capaciteit is gebaseerd op wat de bestaande infrastructuur aan kan. 
Het bedrijf dat de laadpalen aanlegt regelt alles; zij financieren de investering voor. Dat is belangrijk, want alles wat geld kost geeft gedoe. Het bedrijf rekent ook af met de eigenaren en met de VvE; de VvE levert de stroom. We hebben vooraf geïnventariseerd hoeveel eigenaren belangstelling hebben. Dat waren er 23, maar nog niet iedereen daarvan heeft een elektrische auto. Om te starten met de aanleg zijn minimaal 10 gegadigden nodig. Als er meer dan 17 gegadigden zijn dan kunnen eigenaren een laadpaal delen. Dat is ingewikkeld, want het moet onderling worden verrekend. Een van onze eigenaren is jurist en maakt hiervoor een modelovereenkomst. Maar het laden met meer auto’s bij één paal kan maar beperkt, omdat anders de capaciteit wordt overschreden. Als we voor meer laadpalen zouden moeten zorgen zou dat tot hoge kosten leiden en tot de vraag: wie gaat dat financieren? Verplichten dat er voor iedere auto een laadpaal moet zijn zou voor grote problemen leiden.

Is er een grote betrokkenheid bij de VvE? Er waren tijdens de bouw al eigenaren actief in een vereniging. 
Wat is een grote betrokkenheid? De opkomst bij de ALV was in het begin goed, maar de laatste keren was een tweede vergadering nodig. Daarna zijn we actiever geworden met het benaderen van eigenaren voor een volmacht. Ik leg eigenaren ook regelmatig uit dat niet komen betekent dat je profiteert van anderen die er wel tijd in stoppen. Ook bij de verkoop staat altijd ‘er is een actieve VvE’. Daar heeft iedereen baat bij. Een volmacht tekenen is dan het minste wat je kan doen. Investeerders zien we nooit op een ALV. Wij proberen investeren in appartementen tegen te gaan, maar juridisch kunnen we niet veel doen. Gelukkig zijn er recent woningen van investeerders verkocht aan eigenaar / bewoners. 

Er is een bestuur van vijf personen. Dat is een actief bestuur. We zorgen bijvoorbeeld voor een nieuwsbrief. In het begin regelmatig, nu alleen als er nieuws is. De beheerder verstuurt de brief per mail en we hangen hem op in de liften. Elke twee jaar treedt het hele bestuur af. Wie wil kan zich weer verkiesbaar stellen Dit Is bij de start bepaald in het huishoudelijk reglement. Het bevalt goed. Voor de continuïteit is het goed te herkiezen, maar als er gedoe is wordt het ook opgelost door niet te herkiezen. 
Verder is er een technische commissie. Zij zorgen bijvoorbeeld voor het vervangen van lampen en de afstandsbediening van de parkeergarage. Ook kijken ze mee met offertes. Daarnaast is er de kascontrolecommissie en de tuincommissie. Ook zijn er eigenaren actief met het weghalen van zwerfafval. Zwerfafval is er vrij veel door de aard van het gebouw in combinatie met de wind en de winkels. Als het afval wordt opgeruimd geeft de ijscoman een ijsje aan ‘de prikkers’ die het zwerfafval opruimen. Verder ruimen de actieve eigenaren veel op. Daarmee geven we een signaal af. Ook is het fijn om elkaar met enige regelmaat te spreken. 

De betrokkenheid van huurders is anders, ook omdat het verloop vrij groot is. Ook hebben we gemerkt dat Woonstad geen beleid heeft voor ‘hybride wonen’. Ze zorgen bijvoorbeeld niet voor een huismeester. 

Hoe is jullie relatie met de beheerder?
De beheerder is door de projectontwikkelaar geselecteerd. Hij heeft bewust niet voor Woonstad gekozen, omdat die dan een dubbele pet zouden hebben. De bewonersvereniging die we hadden opgericht is niet geraadpleegd hierover, maar we hebben nu een goede samenwerking met de beheerder in de zin dat er geen gedoe meer is en de financiën op orde zijn. Er was wel gedoe, maar we hebben in de relatie geïnvesteerd en goede werkafspraken met elkaar gemaakt. We  zijn dus actief bij alle processen betrokken; de beheerder ondersteunt ons, wij ondersteunen de beheerder.
We hebben met de beheerder afgesproken dat ze standaard voor drie offertes zorgen, behalve als het bestuur heeft bepaald dat één offerte voldoende is, bijvoorbeeld als het gaat om een vertrouwd bedrijf waarmee we goede ervaringen hebben. Als de beheerder brieven uit doet aan de eigenaren lezen we mee. Dan weten we zeker dat er geen misverstanden gaan ontstaan. 

Huismeester
We hebben voor één dagdeel per week een huismeester. Zij is een gepensioneerde jurist en ze vindt het leuk om dit te doen. Ze heeft veel verstand van zaken en kent bijvoorbeeld de aannemers. Ook zorgt ze ervoor dat de bedrijven die bijvoorbeeld onderhoud moeten doen naar binnen kunnen. We hebben nog niet zo lang een huismeester, maar het bevalt goed. 

Hebben jullie vragen voor andere VvE’s?
Wij vinden het lastig om in een hybride vorm als de onze een goede samenwerking met de woningbouwvereniging te verkrijgen. Onze ervaring is dat we geen contact met de beleidsafdeling van Woonstad kunnen leggen; gelukkig hebben we nu wel actieve medewerking van onze contactpersoon, maar die blijft afhankelijk van de ‘bazen’. De vraag is dus of er hybride VvE’s zijn die hier ervaring mee hebben.  

Oproep
– Zijn er hybride VvE’s die ervaringen hebben met ‘het omgaan met’ een woningcorporatie? En/of wil je meedenken met andere VvE’s hierover?
– Zijn er VvE’s met vragen zitten over laadpalen? Of wil je contact met VvE’s die bezig zijn met laadpalen? 
Laat het ons weten:  info@vvenetwerkrotterdam.nl
Ook voor andere vragen of opmerkingen kan je ons benaderen. 

Vragen, tips en aanvullingen
Er zijn nog geen berichten geplaatst.