VvE Netwerk Rotterdam ging op bezoek bij de Vereniging voor Beheer en Onderhoud (VBO) Akkerdot in Capelle aan den IJssel. Deze vereniging is een samenwerkingsverband van vijf VvE’s. Een unieke samenwerking met alleen maar voordelen! Elma van de Mortel van het VvE Netwerk Rotterdam sprak met Carola Peters, bestuurslid van VBO Akkerdot.
Hoe zit het samenwerkingsverband in elkaar?
Carola: VBO Akkerdot is het samenwerkingsverband van de VvE’s van vijf identieke appartementsgebouwen: vier aan de Akkerwinde en een aan de Dotterlei. Ze zijn gebouwd in 1971 en omvatten ieder 72 woningen, verdeeld over 12 etages. Er zijn vijf-, vier- en tweekamerappartementen. De parkeerplaatsen en de garageboxen horen niet bij de VvE’s. Er is ook geen VvE voor de garageboxen.
De vijf gebouwen hebben ieder hun eigen VvE. Die zijn volledig zelfstandig; ze hebben een eigen bestuur, houden een eigen ALV en nemen hun eigen besluiten. VBO Akkerdot regelt de verzekeringen, de onderhoudscontracten, het contract met de huismeester en dergelijke. Dat is overigens geen verplichting voor de VvE’s, maar dankzij de samenwerking is alles goed geregeld. Het levert ook financieel voordeel op. Voor een bedrijf is het aantrekkelijker om een onderhoudsplan uit te voeren voor vijf complexen dan voor één. De gemeenschappelijke huismeester is natuurlijk ook veel voordeliger. Samenwerken biedt dus alleen maar voordelen!
Hoe is de samenwerking tot stand gekomen?
De appartementen werden begin jaren 70 gebouwd door een woningcorporatie. Ze waren bestemd voor gezinnen van ‘de gegoede middenklasse’. In 1998 werd de portefeuille verkocht aan Stienstra, een grote particuliere verhuurder. Toen startte ook de uitponding (verkoop van huurwoningen die leegstaan). De overgebleven huurappartementen werden in 2014 verkocht aan Aegon Levensverzekeringen, die nu nog een aantal huurwoningen in eigendom heeft. Als een appartement vrijkomt, wordt het verkocht. Op dit moment is per gebouw nog tussen de 20 en 30 procent in handen van Aegon. Daarnaast zijn er woningen van particuliere verhuurders.
VBO Akkerdot is een initiatief van enkele bestuursleden, die onder het motto ‘Samen sta je sterk’ het voorbereidende werk voor samenwerking deden. Alle bestuurders en commissieleden van de gebouwen kregen in 2007 een uitnodiging voor een bijeenkomst. Omdat ik destijds lid was van de technische commissie van het gebouw waar ik woon, was ik er vanaf 2007 bij betrokken. Natuurlijk was er aanvankelijk veel wantrouwen: zouden de VvE’s wel zelfstandig blijven? Door veel te praten en uit te leggen, is het gelukt. We tekenden een convenant, en in 2013 is via een notariële akte VBO Akkerdot opgericht. De vijf VvE’s zijn lid van de vereniging; de voorzitters vertegenwoordigen hun VvE. Het dagelijks bestuur bestaat uit een voorzitter, secretaris en penningmeester. Zelf ben ik secretaris, na zeven jaar voorzitter van ‘mijn’ VvE-bestuur te zijn geweest.
Wat doen de individuele VvE’s?
Ieder gebouw heeft in elk geval een bestuur en een kascommissie; veelal ook een technische commissie en een groencommissie. Het aantal bestuursleden en commissieleden verschilt per gebouw. De meeste VvE’s hebben moeite om bestuurs- en commissieleden te vinden. De bevolkingssamenstelling is ook verschillend: soms veel ouderen; in andere gebouwen wonen veel studenten. En soms is er een mix.
Er is altijd ruim voldoende quorum op de ALV’s; ook doordat we met doorlopende volmachten werken. Aegon geeft ook altijd een volmacht af: Aegon stemt in het algemeen mee met de meerderheid. De agenda’s van de ALV’s van de vijf gebouwen zijn grotendeels hetzelfde, maar soms moet onderhoud wel bij het ene gebouw plaatsvinden, en kan het bij een ander nog even wachten. Dat is het enige verschil.
Hoe is de relatie met de beheerder? Wie regelt bijvoorbeeld het onderhoud?
Alle VvE’s hebben dezelfde financieel-administratieve beheerder. Die zorgt voor het financiële verkeer, waaronder de inning van de bijdrages. De rest doen we zelf – dus centraal. De contracten met het energiebedrijf, de verzekeringen en de diverse onderhoudscontracten worden door VBO Akkerdot geregeld (lift, cv, dak, schoonmaak etc.). We maken ook gebruik van een aantal adviseurs voor bijvoorbeeld het liftonderhoud en de cv-installatie. De vijf MJOP’s worden gemaakt op basis van de inspectie van één gebouw. Ze zijn immers allemaal even oud. Dat maakt het opstellen van een MJOP ook voordeliger. Twee gebouwen hebben een ander schoonmaakbedrijf dan de andere drie, en één VvE heeft een andere hovenier. Dat is de keuze van die VvE’s.
Jullie hebben samen een huismeester. Wat doet de huismeester?
De gezamenlijke huismeester werkt via een contract met een detacheringsbureau. Hij werkt 36 uur per week, en heeft voornamelijk contact met onderhoudsbedrijven. Daarnaast voert hij kleine klussen uit, zorgt voor de mededelingenkasten, en verwelkomt nieuwe bewoners. Hij neemt de gebruikersverklaringen van huurders in ontvangst en vertelt wat de regels van het huishoudelijk reglement zijn. Bij schades beoordeelt hij – veelal samen met het bestuur – in hoeverre die voor rekening komen van de VvE of van de eigenaar. Tot slot beheert de huismeester de klachtendossiers en bemiddelt hij eventueel bij geluidsoverlast. We vragen bewoners zelf in gesprek te gaan als ze last hebben van anderen, maar de huismeester heeft ook nadrukkelijk een rol.
Diverse appartementen zijn verhuurd aan studenten; soms wel aan zes personen. Dat levert nogal eens klachten op van geluidsoverlast. De ene eigenaar is daarop beter aanspreekbaar dan de andere.
We zijn blij dat ook in Capelle aan den IJssel vanaf januari 2023 de zelfbewoningsplicht van kracht is.
De parkeerplaatsen en garageboxen maken geen deel uit van de VvE’s of het samenwerkingsverband. Hoe is dat zo gekomen?
De parkeerplaatsen zijn openbaar. In de jaren 70 waren er ruim voldoende, maar nu zijn er huishoudens met soms wel vier auto’s. Het aantal parkeerplaatsen is dus vaak te klein.
De garageboxen zijn in de loop van de jaren los verkocht. Van een aantal weten we niet eens wie de eigenaar is. We hebben geprobeerd een ‘Garage-VvE’ op te richten (met name voor het onderhoud) maar er was te weinig belangstelling. Nu doet iedereen zelf het onderhoud – of niet.
Zo zijn er meer bijzonderheden. Het dak is eigendom van de gezamenlijke eigenaars, verenigd in de VvE, maar de opstalrechten van het dak zijn verkocht aan een andere eigenaar. Dat heeft de notaris indertijd zo geregeld, en we zijn daar niet blij mee. De opstaller mag een installatie voor telecommunicatie plaatsen, en wij weten niet exact wat wij met het dak mogen doen (bijvoorbeeld zonnepanelen plaatsen). Wél moeten we het dak onderhouden en vervangen!
Zijn jullie bezig met verduurzaming?
De complexen worden collectief verwarmd door blokverwarming. De cv-installaties zijn onlangs vernieuwd. Dan heb je het over forse bedragen. In 2050 moeten onze gebouwen ook aardgasloos zijn, maar we weten nog niet hoe we dat gaan aanpakken.
De gemeente is voorstander van een warmtenet voor deze wijk; wij niet. We zijn niet enthousiast over een gedateerde techniek die gebaseerd is op niet-duurzame verbranding van afval. We hebben twijfels over de leveringszekerheid, en de aansluitkosten zijn hoog. Daarom denken we zelf ook na over alternatieven. Wellicht is te zijner tijd een warmtepomp met boosters een idee.
De gevel is onderdeel van de schil, dus eigendom van de gezamenlijke eigenaars. Vervanging van glas hebben we vrijgelaten, dus eigenaars kunnen zelf het glas vervangen. In het kader van isolatie denken we na over collectieve vervanging van ‘oud’ glas.
Het gebouw is constructief heel goed. De hardhouten kozijnen kunnen bijvoorbeeld nog heel lang mee, maar de beplating onder de ramen laat kou door. Er zijn plannen om die te isoleren. Het hekwerk en de balkonplaten zijn binnen enkele jaren ook aan vervanging toe.
Voor welke vragen staan de VvE’s?
De belangrijkste vragen liggen op het gebied van verduurzaming, toegankelijkheid en brandveiligheid. Dat zijn vragen waar alle gebouwen uit de jaren 60 en 70 mee worstelen. Anders gezegd: hoe maak je de flats aantrekkelijk voor huidige en toekomstige bewoners?
Wat houdt de zorg over toegankelijkheid in?
De gebouwen bestaan uit twee delen, die niet onderling verbonden zijn. Er is een lift per gebouwdeel, dus voor 36 appartementen. Omdat er geen galerij is, kun je niet van het ene gebouwdeel naar het andere. In twee gebouwen worden binnen kort de liften gerenoveerd: de liften zijn dan een week buiten gebruik. Dat levert voor sommige bewoners (bijvoorbeeld met een hond) problemen op. Natuurlijk wordt daarover volop gecommuniceerd (ook met de huisartsen, de politie en brandweer, zorginstellingen etc.), maar sommige bewoners moeten dan even hun heil elders zoeken.
We denken al langer na over een tweede lift per gebouwdeel, maar dan heb je het al snel over 300.000 euro voor twee liften.
Jullie hebben alles goed op orde. Hebben jullie toch nog vragen aan andere VvE’s?
Niet direct, maar we willen graag leren van anderen als het gaat over verduurzaming.
In een aantal gemeenten zijn subsidies voor verduurzaming, en dat helpt enorm! Capelle is niet aangesloten bij het SVn, dus dat biedt ook geen mogelijkheden.
We hebben een goed contact met de gemeente, maar wat extra ondersteuning voor het toekomstbestendig maken van de gebouwen zou welkom zijn. Op andere terreinen gaat het overigens prima. Een deel van de Akkerwinde beschikt over een blauwe parkeerzone (vanwege de nabijheid van metrostation Schenkel), en er zijn extra parkeerplaatsen aangelegd. Daarvoor hebben we wel lang moeten onderhandelen.
Maar verduurzaming is wel het grootste probleem. In provincies die het energiebedrijf verkochten, is (verplicht) via subsidies geïnvesteerd in verduurzaming. In de andere provincies, waaronder Zuid-Holland, is dat helaas niet gebeurd. We vragen ons dus af hoe we de nodige stappen met de verduurzaming kunnen zetten.
