Op bezoek bij de VvE Waelheul, Walenburgerweg, Blijdorp

Geplaatst op 08 juli 2021 | Laatste update 10 september 2021

Deze zomer ging het VvE Netwerk Rotterdam op bezoek bij de VvE Waelheul. De Waelheul is een complex uit de jaren ’50 in Blijdorp. Bijzonder is de grote betrokkenheid van de eigenaren bij het complex, de VvE en ook bij elkaar. Voor de meeste ALV’n is er een percentage van 100% opkomst en machtigingen! Elma van de Mortel van het VvE Netwerk Rotterdam sprak met Ton de Vent (voorzitter) en Kees van der Lee (commissie verduurzaming ‘de groene Waelheul’).

Hoe zit de VvE in elkaar?
De VvE bestaat uit 24 woningen. Alle eigenaren op één na wonen zelf in de woning. De bewoners zijn gezinnen met kinderen, stellen en ouderen. Het is dus gemêleerd qua samenstelling. In de enige verhuurde woning wonen drie studenten. Zelfs de eigenaar van de verhuurde woning is positief betrokken.

Op de begane grond van het gebouw zijn parkeerplaatsen. Deze maken ook onderdeel uit van de VvE. Er is dus geen aparte VvE voor de parkeerplaatsen, zoals vaak wel het geval is. De VvE heeft ook een grote gezamenlijke tuin. Er zijn veel, inmiddels wat oudere bomen, er is een groot grasveld, mooie borders en een buitenkeuken. Deze tuin wordt volop door de bewoners gebruikt.

100% opkomst en volmachten voor een ALV… hoe doen jullie dat?
Zover wij weten is er altijd een actief bestuur geweest. Wij wonen hier nu ruim 25 jaar. Dus dat is al een hele tijd. Het bestuur heeft er voor gekozen om daadwerkelijk te besturen. De beheerder is alleen de administrateur en niet de bestuurder. We maken zelf de plannen voor het complex, vragen offertes op en dergelijke. Ook zijn er actieve commissies, zoals voor de tuin en voor verduurzaming. De tuin speelt sowieso een rol bij de sociale cohesie. Door de tuin leren eigenaren elkaar kennen. Daarnaast is de roulatie van de woningen beperkt. Één of twee verhuizingen in een jaar vinden we al veel. Belangrijk is ook dat we voor elkaar zorgen als het nodig is. Als iemand ziek is brengt iemand een buurman bijvoorbeeld eten en een buurman doet wat boodschapjes.

Jullie hebben zonnepanelen. Hoe hebben jullie dat voor elkaar gekregen?
Het dak is in 2008 vervangen en is toen geïsoleerd. Er liggen sinds 2016 48 zonnepanelen op. Er was draagvlak voor, maar toch lukte het eerst niet omdat er een extra bijdrage nodig was. We hebben toen een totaalplan gemaakt. We hebben gekeken hoeveel elektriciteit we verbruiken voor het gemeenschappelijke gebruik, dus voor de verlichting, de tuin, de lift en de pomp (voor de tuin).

Bij de start stond er een post van € 5.000 per jaar voor elektriciteit op de begroting.
Stap 1: Het vervangen van de galerijverlichting door LED met een schemerstand. Zodra er beweging is wordt het lichter op de galerij. Dit leverde een besparing op van € 1.000.
Stap 2: De resterende energiebehoefte kon geleverd worden door 48 zonnepanelen op het dak te leggen. Daarmee zakten de feitelijke energiekosten naar een paar honderd euro (vooral belasting maar in principe NUL op de teller).

De investering was € 18.000 maar de VvE wilde niet extra bijdragen maar vond het wel een fijn plan. We hebben toen het volgende bedacht:

  1. We houden de post voor elektriciteit voor de komende 5 jaar op de € 4.000.
  2. Een groep bewoners (9 stuks) lenen de VvE elk € 2.000 zodat de zonnepanelen in 2016 op het dak lagen.
  3. De leners kregen elk jaar € 400 terugbetaald (5 jaar lang). Dit paste precies in het financiële plaatje. De post van € 4.000 bleef staan en bestond uit € 3.600 aflossing (9×400) en € 400 voor ‘elektriciteit’ (vaste lasten energiemaatschappijen).
  4. Na 5 jaar is de lening terugbetaald.

In 6 jaar is onze elektriciteitsrekening gezakt van €5.000 naar €400 en daar zijn we trots op.

Hoe ver zijn jullie met verduurzamen?
We hebben al redelijk veel verduurzaamd, omdat we langer geleden al stappen hebben gezet met de kozijnen en glas en de verwarming. De kozijnen en glas zijn een verantwoordelijkheid van de VvE. Sinds 1994 kunnen eigenaren echter op eigen kosten dubbel glas nemen en nieuwe (kunststof) kozijnen. Dit geldt voor de straatzijde van het gebouw. Voor de tuinzijde was het toegestaan om voor eigen rekening dubbel glas te zetten in de bestaande kozijnen. Na 27 jaar hebben één of twee huizen hun kozijnen en glas nog niet vervangen. De VvE blijft eigenaar, ook van de vervangen puien. De eigenaar schaft ze aan en schenkt ze als het ware aan de VvE. Voor de VvE-bijdrage is het nog best ingewikkeld. Eerst betaalde iedereen hetzelfde voor de gemeenschappelijke onderhoudsbeurt aan de kozijnen en gevel. Eigenaren met nieuwe kunststof kozijnen kregen geld terug. Nu is het andersom. Iedereen betaalt hetzelfde bedrag, maar de eigenaren met oude kozijnen betalen bij.

Het complex heeft een collectief verwarmingssysteem. We hebben de oude ketel jaren geleden (1998) vervangen door een cascadesysteem met vier ketels. De oude ketel gebruikte 50% meer gas.

Recent hebben we een verduurzamingsrapport laten maken (met SEEH). Daar staat een aantal opties in die binnenkort aan de VvE worden voorgelegd. Per optie hebben we gekeken hoe lang de terugverdientijd is. Op basis daarvan kijken we wat we de moeite waard vinden. Zo kunnen de dakterrassen op de bovenste etage worden geïsoleerd. Dat bespaart in de woningen die eronder liggen. Dat kunnen we er in 3,5 jaar uit hebben. Ook interessant is het isoleren van de westgevel. Die investering verdienen we in circa 15 jaar terug. De stadsverwarming daarentegen is nu niet zo interessant. Het zou ons 121 jaar kosten om die investering terug te verdienen. We denken eerder aan een warmtepomp in combinatie met de ketels die we hebben.

Alles wat we tot nu toe hebben gedaan hebben we zelf gedaan, zonder bijvoorbeeld een subsidie. Alleen voor het verduurzamingsrapport hebben we een subsidie gekregen van € 3.000.

Jullie hebben het goed voor elkaar. Zijn er nog onderwerpen waar andere VvE’s jullie mee kunnen helpen?
Jawel, we hebben een aantal vragen:

  • De kozijnen zijn een verantwoordelijkheid van de VvE, maar eigenaren hebben ze vervangen wanneer het hun uitkwam. Vaak als ze nieuw in de woning kwamen wonen. De ouderdom van de kozijnen verschilt dus. Hoe gaan we met deze diversiteit handig om bij het onderhoud van het complex en de VvE-bijdrage? Hebben VvE’s hier ervaring mee?
  • Het complex is van eind jaren ’50. De tegels op de galerijen moeten vervangen, vanwege doorslaand vocht. Dit type – oude – tegels lijkt niet meer te verkrijgen te zijn. Dat betekent dat we ze op een manier, die minder bij het gebouw past, moeten vervangen. We vragen ons af of dit niet toch anders kan. Zijn er VvE’s die hier ervaring mee hebben?
  • Tot slot, we kijken tot nu toe naar het comfort van voldoende warme woningen, maar de warmte in de zomer is ook een probleem. Hoe te verkoelen? Nieuwe appartementen hebben koude-warmtesystemen. Maar wat kan er bij een ouder complex?

VvE’s die een bijdrage willen leveren aan het beantwoorden van deze vragen kunnen mailen naar vvenetwerkrotterdam@gmail.com.

Vragen, tips en aanvullingen
No comment added.