Op bezoek bij de VvE Klinkenburg: een vrij nieuw gebouw, maar toch is er ieder jaar wel iets dat de aandacht vraagt

VvE Netwerk Rotterdam ging op bezoek bij de VvE Klinkenburg in Zuidwijk; een van de meest zuidelijk gelegen VvE’s van Rotterdam. Een VvE van een gebouw uit 2008. Een vrij nieuw gebouw dus, maar toch is er ieder jaar wel iets dat de aandacht vraagt. 
Elma van de Mortel van het VvE Netwerk Rotterdam sprak met de oude en nieuwe voorzitter van de VvE: Anja Winkels en Chris van de Donk. Ook Anja haar echtgenoot, Henk Winkels was erbij. Henk is ook zeer betrokken bij de VvE en kent alle bijzonderheden van het gebouw. 

Wanneer is het appartementencomplex opgeleverd?
Het gebouw is in 2008 opgeleverd, vertelt Anja. Wij hebben het van de tekening gekocht. Dat ging heel soepel. De oplevering duurde echter eindeloos. Dat kwam omdat de parkeergarage niet kon worden opgeleverd en daarmee het complex niet. De brandweer vond de parkeergarage niet veilig. Wij hebben gevraagd om de woning alvast op te leveren, maar dat kon niet. Achteraf denken we dat het probleem was dat de huizen op de 2^e en 3^e geen gasmeter hadden. Die zitten niet in de woning, maar zitten in de parkeergarage. Dat is heel vreemd. Als Chris zijn auto achter in het vak van zijn parkeerplek zet kunnen de eigenaren van een appartement niet bij de kast waar de gasmeter in zit; die zit namelijk direct achter de parkeerplaats. De huizen op de begane grond hebben wel de gasmeter in de woning. 

Wat voor gebouw is het?
Het complex heeft 67 woningen. Het gebouw is in een rechthoek gebouwd. Middenin is een binnentuin; op de eerste etage. Onder de binnentuin is de parkeergarage. De vier zijden van het gebouw zijn alleen apart toegankelijk; je kan niet binnendoor van de ene kant naar de andere kant lopen. Behalve op de tweede etage; daar kan je wel rond lopen. De tweede etage is van Vestia en verhuurd aan Middin. De woningen van Middin zijn voor mensen met een lichamelijke beperking. Twee woningen zijn in gebruik als een dagverblijf en op de begane grond is een kantoor. 51 woningen zijn van particuliere eigenaren. De eigenaren zijn heel divers wat betreft cultuur en leeftijd. 
Vier van de 51 woningen zijn verhuurd. Één eigenaar heeft twee woningen die hij verhuurt. Verhuur vinden Chris, Anja en Henk niet zo handig, want de betrokkenheid is dan minder. De betrokkenheid is al niet zo groot, maar verhuurders komen meestal niet naar de ALV. 

Hoe zijn de relaties in de VvE? Hoe gaat dat met één grote eigenaar en één grote verhuurder?
Één grote eigenaar die verhuurt is lastig. Het is de vraag: wie doet wat? Het is niet voor iedereen duidelijk hoe het zit. Middin regelt bijvoorbeeld soms zelf een klusjesman, maar dat moet via de VvE lopen. De VvE gaat geen rekeningen betalen als het niet via hen is gelopen. Dat geeft weleens gedoe. Pas geleden was bijvoorbeeld het systeem voor de deurbellen stuk. Toen had de VvE, via de beheerder, een bedrijf ingeschakeld, maar Middin ook. De klusjesman die via Middin kwam hebben we verteld dat we de rekening niet zouden betalen als hij wat ging doen. Soms kunnen Chris, Anja en Henk ook lachen om de misverstanden. Zo heeft een bedrijf alle lampen vervangen in het complex. Waarschijnlijk op verzoek van Middin en zijn de lampen in het verkeerde complex vervangen; een straat verderop heeft Middin ook woningen. Een rekening hebben ze niet gehad. 

Wat nu nog speelt tussen Vestia, Middin en de VvE is de BMI (brandmeldinstallatie). Deze is er bij de woningen van Middin en in de parkeergarage. De BMI werd betaald door Vestia. Vervolgens wilde Vestia dat niet meer. Toen is in overleg besloten dat Middin zou betalen. De BMI is er immers met name voor hun bewoners. Dat vond Middin goed tot ze ergens lazen dat Vestia het moest doen. Vestia vond dat de VvE het moest doen. De VvE vroeg een advocaat om advies, maar de advocaat was ook de advocaat van Vestia, dus daar is niets uitgekomen. De volgende stap was om te kijken of de BMI gesplitst kan: in een BMI voor Middin en een voor de parkeergarage. Middin heeft echter twee personeelsleden die een opleiding hebben gehad voor de BMI – wat te doen als de BMI afgaat e.d. Dus waarschijnlijk is splitsen duurde. De offerte hiervoor verwacht de VvE binnenkort. 

Het is een vrij nieuw gebouw. Welke vragen spelen er?
Anja vertelt dat ze in het begin erg druk waren met contracten en verzekeringen afsluiten. Ook dingen als naamplaatjes regelen kostte veel tijd. Henk vult aan dat er veel punten waren die uit de bouw voortkwamen. 101 punten om precies te zijn. Dat waren allemaal kleine punten die te verhelpen waren, zoals beschadigingen. Een punt was groter. Dat is de vloer in de hal. Die was, zo bleek achteraf, te snel afgedekt waardoor er grote vlekken op zaten. Bij de oplevering was de vloer net schoongemaakt, zodat het niet opviel. De VvE is hier jarenlang mee bezig geweest, maar we hebben geen gelijk gekregen. We hebben er daarom een andere vloer op laten leggen. 

Anja: en verder speelt er ieder jaar wel iets. Wat allemaal? Anja somt op en Chris en Henk vullen aan:

• Het dak van de parkeergarage/de binnentuin had een lekkage. De lekkage is gerepareerd. Jaren later bleek dat bij deze reparatie door het folie op de eerste was gesneden. Dat viel eerst niet op, maar later waren er steeds meer vochtplekken in de garage. Dit hebben we op een gegeven moment ook aangepakt. 
• De Cv-ketels gaven vanaf het begin veel gedoe. Printplaten moesten nagekeken en/of vervangen. En uiteindelijk zijn de CV-ketels vervangen. 
• Er kwamen steeds meer schotels. Dat is geen gezicht. We hebben daarom ingezet op een gemeenschappelijke satelliet. Dat is gelukt. We hebben nu in het huishoudelijk reglement staan dat schotels niet mogen. 
• Er waren in het begin veel Inbraken in de garage. Fietsen, scooters en spullen uit de VvE-kast, zoals  gereedschap en het harnas (valbeveiliging voor het dak) zijn gestolen. Dat hebben we opgelost door de garagedeuren te vervangen. Die hadden sowieso veel storingen. Ook is er een alarm op de nooddeur op de kopse kant. Daar is nog een keer ingebroken, maar dan gaat er een alarm van 125 decibel af. Dat heeft geholpen. Ook hebben we een goede buitendeur laten plaatsen.
• We hebben camera’s laten plaatsen in alle openbare ruimtes.
• In de binnentuin lag zand met schelpen. Dat was leuk, maar niet handig. Het leidde tot krassen in vloeren op de gangen en in de woningen. We hebben het laten vervangen door kunstgras. Het hout in de binnentuin was onderhoudsvrij, maar door de zon trok het krom. Dus het hout is toch geverfd.
• Een probleem is ook de riolering. Er zijn veel verstoppingen die gelukkig vaak gemakkelijk opgelost kunnen, maar er zijn ook verzakkingen. Dat oplossen kost veel geld. Een reden is dat het dunne pijpen zijn; die raken snel verstopt. En bij de woningen verzakt het. 
• Wat nog moet zijn de buitendeuren van woningen. Het gaat om deuren van houten platen op aluminium. De platen in de volle zon raken los. We hebben hier een offerte voor, maar de werkzaamheden moeten nog gebeuren. 
• Wat nu ook speelt is het vervangen van de armaturen van de verlichting. De armaturen zijn niet goed meer, waarschijnlijk goedkoop materiaal. 

Hoe lang zitten jullie in het bestuur? En wie is er nog meer betrokken? 
Anja: ik ben direct vanaf het begin voorzitter geworden. In juni 2008 was de oprichtingsvergadering. Er begon toen een bestuur van zes mensen. Ik was ook actief in de VvE van onze vorige woning. Dat was een portiek van zes huizen. Dat was heel anders. In het begin waren we heel druk met de contracten en ook daarna was er altijd wat. Al snel zaten er nog maar drie mensen in het bestuur. Chris zit er een jaar of zeven in. Iemand anders is gestopt en ik ben afgelopen jaar gestopt. Nu is Chris de voorzitter en de enige in het bestuur. 
Chris: niemand wil in het bestuur. Dat is jammer. Je kan veel besparen. Ik kreeg een offerte voor het schilderen van het complex. Als je dan zelf kijkt wat er moet blijkt dat het veel minder kan. Toen werd het de helft. Dat scheelt dus nogal. Als eigenaren vragen hebben moeten ze die stellen via het meldpunt van de beheerder. Ik ben geen huismeester. Natuurlijk help ik soms. Henk helpt ook. Henk kent het hele gebouw vanaf het begin. Dat is heel handig. Anja helpt ook nog steeds. Op de achtergrond doet een aantal mensen wel wat, maar ze willen niet in het bestuur. Er zijn goede contacten met iets van acht huizen. Met twee buurmannen hebben we laatst lampen vervangen. We hebben een keer bomen verlicht met een paar man; dat was mooi. Dan merk je: sommigen vinden het leuk, maar doen het niet zelf en anderen interesseert het niet eens. Anja stuurde mails naar de eigenaren, maar je merkt aan vragen dat veel mensen de mails niet eens lezen. 
Anja: dat is ook de belangrijkste reden dat ik ben gestopt als voorzitter. Mensen zijn niet betrokken en zien niet wat je allemaal doet. Ik ben zelfs een keer uitgescholden. Ook kost het veel tijd. Henk en ik deden alle twee veel voor de VvE. Je hebt het er dan ook steeds met elkaar over. Dat werd teveel. Ook werken we alle twee nog. Ik doe nog wel het opzoomeren. Dat is leuk. We hebben al diverse varianten gehad: een klussendag met lunch, barbecue, een borrel. Daar doen mensen aan mee. Het zijn wel altijd dezelfde mensen. 

Wat betekent de geringe betrokkenheid voor de ALV?
Voor de ALV gaan we langs de deuren. Dan halen we volmachten op. Anders zouden we waarschijnlijk niet genoeg stemmen hebben. Veel eigenaren tekenen blind. We hebben laatst een voorstel gehad voor zonnepanelen op het dak en voor airco op het dak hadden we ook toestemming nodig. Dat is geen probleem; iedereen tekent. Vestia; gaat vaak mee met de voorstellen, maar, soms niet. Ze waren bijvoorbeeld tegen het voorstel van de camera’s, maar dat voorstel had ook zonder Vestia genoeg stemmen. Vestia is niet actief. Ze hebben een contactpersoon. Die wisselt regelmatig. We hebben er zeker al vijf gehad. De contactpersoon is bij de ALV en volgt het briefje dat hij heeft meegekregen. 

Hoe betrekken jullie nieuwe eigenaren?
Als er een nieuwe eigenaar komt wonen gaan we daar naartoe met een plant of bloemetje. Dan vragen we of ze op de mailinglijst willen, geven we het huishoudelijk reglement. Ook hebben we een facebookgroep. 

Het huis is nieuw, dus goed geïsoleerd. Zijn jullie toch met verduurzaming bezig? 
Henk: De woningen hebben allemaal hun eigen cv-ketel. We moeten nog van het gas af. Een warmtepomp is waarschijnlijk niet handig. We weten niet waar we die zouden moeten plaatsen. De overkant van de straat zit op de stadsverwarming. Dus misschien is dat een mogelijkheid.
Chris: Vijf eigenaren hebben gevraagd of ze zonnepanelen op het dak kunnen plaatsen. Anja heeft een voorstel gemaakt, waarbij ze heeft uitgerekend dat iedere eigenaar 30 m² van het dak kan gebruiken. Dan blijft er nog een deel van het dak over voor zonnepanelen voor het gemeenschappelijk verbruik en voor de airco. 
Anja: er zou een commissie komen voor zonnepanelen, maar dat kwam niet van de grond. Toen heb ik dit voorstel gemaakt. 

Hoe is jullie relatie met de beheerder?
Anja: We hadden Vestia als beheerder bij de oplevering. Maar Vestia is duur. Toen zijn we overgestapt. De huidige beheerder doet de administratie en we hebben een bouwkundig abonnement. Ieder jaar loopt er iemand door het gebouw en wordt het MJOP geupdate. 
Chris: We hebben een goedkoop abonnement. Alles wat we meer willen kost geld: ook het versturen van een mail of brief. We zijn niet tevreden, maar overstappen kost veel tijd. Een nieuwe beheerder moet dan het complex leren kennen. Ik heb geen tijd om dat te regelen nu ik alleen in het bestuur zit. 

Hebben jullie vragen voor andere VvE’s?
Chris: Het leren van andere VvE’s spreekt ons aan. Dat hebben we ook gedaan voor de garagedeuren. We zijn toen bij een VvE in Spijkenisse op bezoek geweest. Die had dezelfde type deuren. We hebben hun naar hun ervaringen gevraagd. Daar leer je veel van. Ze weten hoe het gaat bij storingen en andere praktische dingen. Daar leer je meer van dan van de verkoper; die verkoopt immers. 
Waar we nu mee zitten zijn de liften. We hebben een apart MJOP voor de liften. Ons wordt gezegd dat als er iets kapot is het drie maanden duurt voor er een onderdeel is. Daarom is het beter preventief te vervangen, maar hoe wee je of dat klopt? Of dat nodig is? Of het niet pas over een paar jaar nodig is? Hier zouden we graag ervaringen over horen. 

Oproep: wat zijn ervaringen van VvE’s met liften? Vervang je preventief onderdelen? Of niet? Duurt het lang als er wat kapot is? Laat het ons weten: geef je reactie op het forum (alleen voor deelnemers van het netwerk) of mail ons: info@vvenetwerkrotterdam.nl. Ook voor andere vragen of opmerkingen kan je ons benaderen.